Nog 88 jaar, maar er is geen haast bij

Je weet pas dat je in een bubbel zat wanneer je er uit komt. Of nog juister: wanneer je in een andere bubbel terechtkomt.

Het overkwam me de afgelopen week. De organisatoren van een studiedag over ‘Vastgoed’ vroegen me mijn licht te komen laten schijnen over de mobiliteitsaspecten van de huisvestingsproblematiek.

Dat licht bleek een tegenlicht te moeten zijn. De meeste sprekers die mij voorgingen, bleken aanhangers te zijn van wat ik tegenwoordig de ideologie van het ‘marktisme’ noem. Samengevat komt die neer op een blind geloof dat de vrije markt vraag en aanbod perfect op elkaar weet af te stemmen.

Een blik op de feiten leert dat alvast de vastgoedmarkt niet beantwoordt aan de maatschappelijke behoeften: de wachtlijst voor een sociale woning is in Vlaanderen 178.000 namen lang. Maar kennelijk was dat voor veel aanwezigen geen betrouwbare indicator. Zij wezen er op dat wat gebouwd wordt ook altijd verkocht geraakt. Ergo: ‘het aanbod is afgestemd op de vraag’.

Het is alsof mobiliteitsmensen zouden beweren dat mobiliteitsvraag en -aanbod elkaar afdekken ‘aangezien alle geproduceerde auto’s ook verkocht geraken’. Gemakshalve wordt er dan aan voorbijgegaan dat de markt geen democratie is maar een plutocratie: wie geen geld heeft, heeft letterlijk niets te zeggen. Daardoor worden mobiliteitsarmoede en dakloosheid letterlijk onzichtbaar.

De door de verwarring van ‘maatschappij’ en ‘markt’ ontstane dode hoeken kunnen evenwel weggewerkt worden door een corrigerende democratische overheid. Door publiek transport aan te bieden, bijvoorbeeld. Of door sociale woningen te bouwen.

Logisch dus dat de Administrateur-Generaal van het Departement ‘Wonen’ ook een woordje kwam placeren. Per jaar worden er zo’n 2000 sociale woningen opgeleverd, vertelde hij. Dat aan dat tempo nog 88 jaar nodig zijn om iedereen onderdak te geven, vertelde hij niet en het verwachte oproer bleef dan ook uit.

Sterker nog: het bleef ook uit toen ik er zelf de aandacht op vestigde. Van een ‘sense of urgency’ was geen sprake. Niemand stond op om een ‘taskforce’ bijeen te roepen. Niemand schreeuwde zijn verontwaardiging van de daken. (Ah ja, want die zijn er niet.)

Als er al bezorgdheid was, dan betrof die het rendement voor de aandeelhouders. Het versterkte me in mijn overtuiging dat in dit land meer voor beleggers dan voor bewoners wordt gebouwd. Goedkeurend werd vastgesteld dat jongeren nog aan hun huisje-tuintje kunnen komen dankzij de financiële steun van hun ouders en grootouders. Raar, want later in het debat bleken weinigen hoog op te lopen met een concepten als ‘solidariteit’ of intergenerationeel samenwonen. Toen een spreker kwam getuigen over een succesvolle cohousingformule, was de eerste reflex bezorgdheid over het investeerdersrendement en de tweede over de inherente samenlevingsproblemen – alsof burenruzies in verkavelingen nooit voorkomen.

In deze bubbel staat het eigendomsrecht hoog aangeschreven, ook al komt dat in de praktijk niet zelden neer op recht op eigen domheid. Een CEO van een belangrijk bouwbedrijf stelde dat hij ‘niet kon uitleggen waarom sommige van zijn projecten niet vergund werden’ – een klacht die ik makkelijk kon uitvlakken met de vaststelling dat ik dan weer ‘niet kan uitleggen waarom sommige projecten wél vergund geraken’. Toch werd er zonder blikken of blozen beweerd dat het allemaal de schuld is van ‘de regeltjes’ en van ‘op belastinggeld terende ambtenaren’. Het besef dat er ook mensen moeten zijn die het algemeen belang bewaken, is door het marktisme helemaal verdrongen. Nogal wiedes: marktisten geloven dat de optelsom van privébelangen vanzelf tot het algemeen belang leidt.

Moeilijk vol te houden met een wachtlijst van 178.000 mensen, maar moeilijk gaat ook.

Mogelijk heb ik enkele mensen een beetje gechoqueerd met mijn stelling dat, voor zover al aan de woningnood tegemoet gekomen wordt, die voornamelijk wordt omgezet in mobiliteitsarmoede: veel sociale woningen worden gebouwd op locaties met een ondermaatse Mobiscore. Zo lift dure, soms onbetaalbare mobiliteit mee met goedkope huisvesting. Wie niet over een auto kan beschikken, is veroordeeld tot immobiliteit. Vandaar wellicht dat de sector van het vastgoed zichzelf aanduidt als ‘immobiliën’.

De vlag dekt de lading beter dan verwacht. Als het goed is, zeggen we het ook.

Decadent Marxisme

De ene Marx is de andere niet. Zelf ben ik een Marxist, meer bepaald een Grouchomarxist, al heb ik me ook altijd wel kunnen vinden in die ene quote van Karl Marx: ‘Tout ce que je sais c’est que je ne suis pas Marxiste.’ (Geen idee waarom hij dat in het Frans zei.) Bestaat er een verstandiger uitgangspunt dan één dat alles in vraag durft te stellen?

Behalve Groucho en Karl, kennen wij tegenwoordig ook Ive Marx, professor aan de UAntwerpen, columnist in De Standaard en directeur van het Centrum voor Sociaal Beleid Herman Deleeck. Die laatste was de wetenschappelijke vader van het Matheuseffect en in die zin is, in het licht van wat volgt, het directeurschap van Ive Marx op z’n minst ironisch te noemen.

In zijn opiniebijdrage ‘Wat zouden we zijn zonder de rijken?’ rekent Ive Marx af met zijn collega-professor Ingrid Robeyns. Die kwam de laatste weken geregeld in het nieuws met wat ze ‘limitarisme’ noemt: het idee dat rijkdom boven een bepaalde grens maatschappelijk contraproductief en onethisch is – voor velen onder jullie niks nieuws: ik ging er al op door in mijn boek ‘Weg van het systeem’.

Kennelijk krijgt het gedachtengoed van Robeyns nu toch voldoende tractie opdat de klassieke opiniemakers zich geroepen voelen om er wat weerwerk aan te geven. Doorgaans is dat met de (door Robeyns in haar boeken al omstandig weerlegde) dooddoener ‘afgunst’. Ive Marx komt de verdienste toe om toch andere argumenten aan te dragen. Samengevat komt zijn hoofdargument er op neer dat financiële rijkdom leidt tot rijkdom van ideeën.

Dat is op z’n zachtst gezegd een discutabele stelling. Ik ken immers veel rijke mensen met een armoede aan ideeën of juist veel ideeën, maar slechte. Omgekeerd ken ik ook heel wat (vrijwel) berooide lieden met schitterende ideeën. Het probleem is dat de eersten hun domme ideeën kunnen uitvoeren, met alle maatschappelijke en ecologische schade die ze met zich meebrengen, en dat de soms geniale ideeën van de tweeden geen enkele kans krijgen. Maar daarover heeft Ive Marx het niet.

In de plaats ervan verwijst hij naar de chouchou van het moderne kapitalisme: Elon Musk. Wat die niet allemaal heeft verwezenlijkt met zijn (weliswaar nu en dan ontploffende) raketten! Ive Marx: ‘het gaat aan een adembenemend tempo vooruit, daar bij Space X.’ Waarin die vooruitgang precies bestaat en wat er de maatschappelijke meerwaarde, laat staan de urgentie, van is, dat laat Marx onvermeld. Evenmin heeft hij het erover hoe rijkaard Musk het voorbije jaar van Twitter (nu ‘X’ – over een rijkdom van ideeën gesproken) de echokamer van extreemrechts maakte, met zijn satellieten als een 21e eeuwse Romeinse Keizer (duim omhoog, duim omlaag) het verloop van de oorlog in Oekraïne beïnvloedt of met Tesla op kap van onderbetaalde overwerkte arbeiders auto’s produceert in met overheidssubsidies gefinancierde fabrieken waarvoor flink wat natuurlijke rijkdom (sic) en zelfs democratisch gestemde wetgeving moest wijken. Op de koop toe bleek deze week dat het automerk ‘Tesla’ het vaakst betrokken geraakt bij zware ongevallen (op plaats 2 staat weinig verrassend het merk ‘RAM’). Om maar te zeggen: veel geld betekent in deze samenleving buitenproportioneel veel macht en het is riskant om die laatste aan één mens toe te vertrouwen. Er kunnen goede dingen van komen, maar even goed heel beroerde.

Naarmate de tijd vordert neigt de balans meestal naar het tweede. Hoeveel verlichte despoten zijn er niet in volslagen duisternis geëindigd? De louterende en corrigerende rol van de democratie en vrije media wordt systematisch onderschat. Dat het daardoor soms wat trager gaat, moeten we erbij nemen – het is de billijke prijs die we betalen voor ‘twee keer nadenken’.

Merkwaardig is ook dat professor Marx het werk van Mariana Mazzucato (University College of London – en niet de Université Catholique de Louvain-la-Neuve, zoals ik in mijn boek schreef) volkomen negeert. Nochtans toonde die spijkerhard aan hoe alle belangrijke innovaties van de laatste decennia te danken zijn aan door overheden gefaciliteerd en gefinancierd onderzoek.

Ive Marx gaat helemaal uit de bocht als hij, in de beste neoliberale traditie (Herman Deleeck draait zich om in zijn graf), begint te fulmineren tegen ‘weer eens nieuwe regeltjes’, bijvoorbeeld die voor artificiële intelligentie. Blijkbaar hebben innovaties in handen van rijken en multinationals per definitie positieve effecten en worden ze uitsluitend aangewend ten bate van het algemeen belang. Als het over de vrije markt gaat wordt naïviteit plots een deugd.

Maar Marx heeft nog een sterk argument in de mouw: ‘Wat zou Firenze zijn geweest zonder het geld van de De Medici’s? Wie wil nu rijtjeswoningen in Zaandam gaan bezichtigen in de plaats van de kastelen van de Loire?’ Retorisch sterk, geef toe.

Zoals dat wel vaker gaat met retorische hoogstandjes, houdt ook dit niet stand. Om te beginnen: hoeveel toeristische trekpleisters zijn er niet gebouwd met het geld van de armen? Kerken, kathedralen, kloosters, iemand?

Soms kwamen daar inderdaad mecenassen aan te pas, maar dat bewijst nog niet dat ze er met een gelijkere verdeling van de rijkdom onmogelijk waren geweest. Overigens zijn de hoogstandjes die met overheidsgeld werden gecreëerd niet te tellen: scholen, universiteiten, musea, openbare zwembaden, sportcomplexen, culturele centra, gemeentehuizen, st ations, bruggen, viaducten, publieke beeldhouwwerken… Voor architecturale en artistieke prachtstaaltjes hebben we de folies van de rijken niet per se nodig. Straffer: soms komen ze regelrecht van de armen. Als we uit onze musea alle schilderijen zouden verwijderen die in de grootste armoede zijn geschilderd, dan zouden de muren behoorlijk kaal ogen.

Als uitsmijter nog dit. Enkele weken geleden bracht ik in een Weense buitenwijk een bezoek aan één van de grootste sociale huisvestingprojecten van de wereld. U zult denken dat ik het er om doe, maar het heette het Karl Marx-Hof. Bijna honderd jaar oud en met zijn 1100 meter één van de langste gebouwen van de wereld is het nog steeds een voorbeeld van kwalitatieve woningbouw. Gebouwd door de stad Wenen voor mensen die niet rijk waren/zijn is het een monument dat niet alleen bezienswaardig is, maar ook nog eens bezichtigd kan worden. Dat kan van de meeste huisvesting van de superrijken vandaag niet worden gezegd.

Het moet zijn dat ze zich toch ergens schamen voor hun ‘teveel’.

Op naar ‘sociale parkings’?

We leven in surrealistische tijden. Blijkt dat de minister van sociale huisvesting z’n geld niet opkrijgt en hij stelt voor om het dan maar ter beschikking te stellen van projectontwikkelaars: ‘Die weten er wel weg mee.’

Niks nieuws onder de zon. We kennen het patroon: eerst de bevoegde overheidsdiensten de handen op de rug binden, ze vervolgens opdragen te zwemmen, dan vaststellen dat ze bijna verdrinken en tot slot grootmoedig de hulp inroepen van de redders uit de privésector.

In het Vlaams Parlement leidde een en ander tot hevige debatten, vooralsnog zonder conclusie. Daarom wat ongevraagd advies voor onze heren en dames volksvertegenwoordigers. Wat als we de terminologie eens aanpasten en in plaats van over ‘sociale huisvesting’ zouden spreken over het ‘parkeren van mensen’ op ‘sociale parkings’?

Klinkt weinig respectvol, zegt u? U heeft een punt. Maar het zou wel zorgen voor voldoende woningen. Lees maar eens volgend citaat van Donald Shoup, in zijn boek met het heerlijke oxymoron ‘The high cost of free parking’ als titel:

‘But the market fails to provide many things at a price everyone can afford. For instance, it fails to provide affordable housing for many families. Advocates for affordable housing usually find themselves in an uphill battle, but without a second thought cities have imposed requirements to ensure affordable parking. Rather than charge fair-market prices for on-street parking, cities insist on ample off-street parking for every land use. As a result, most of us drive almost everywhere we go.’

Met andere woorden: als we zouden denken over sociale huisvesting zoals we denken over parkings, dan zouden we ze gewoon opleggen aan projectontwikkelaars. Zonder er extra miljarden naast te leggen, by the way. Het wonen zou gewoon wat duurder worden voor alle anderen.

Het Belgische Houten

Ooit schreef ik in deze uithoek van het internet over Houten (onder meer hier en hier), de Nederlandse gemeente vlakbij Utrecht die helemaal rond de fiets werd geconcipieerd. Wist ik veel dat er op nauwelijks enkele tientallen kilometer van waar ik woon ook een Houten ligt, zij het dan één in zakformaat – al doe ik die laatste daarmee onrecht, want de wijk lag er al jaren voor fietsstad Houten werkelijkheid werd. Houten in pocketformaat is ook Houten avant la lettre.

Vorige zondag volgde ik de ingeving om op zoek te gaan naar enkele pareltjes van de zogenaamde ‘Turnhoutse school’. Op mijn lijstje noteerde ik onder meer de Parkwijk, in de veronderstelling dat ik ze eigenlijk al wel kende. Was ik er in het verleden niet heel vaak langs gereden als ik de route via Tielen prefereerde boven die via Kasterlee?

Jawel. Alleen had ik steevast naar de linkerkant van de weg gekeken, in plaats van naar de rechterkant. De Parkwijk is niet de villawijk die ik in gedachten had, wel een “paradepaardje van volkshuisvesting”, zoals ik achteraf las in het boek ‘Architectuur in de gouden sixties / De Turnhoutse school’.

Net als Houten wordt de Parkwijk omhelsd door een ringweg die voor auto’s de enige manier is om de wijk te bereiken. Auto’s kunnen naar de wijk rijden, maar niet erdoor.

Het maakt dat de wijk wonderbaarlijk autoluw is, al is de auto nadrukkelijk aanwezig: de architecten kozen ervoor om de meeste woningen te voorzien van individuele garages die, in combinatie met een bakstenen tuinmuur, zorgen voor een patio bij elk huis. Op die manier kreeg het vele publieke groen aan de ene kant een privaat complement aan de andere kant.

Hier en daar heeft het strakke modernisme het moeten afleggen tegen iets minder minimalistische stijlen

Zo werd tegemoet gekomen aan de behoeften aan privacy zonder dat daarvoor de hele woonwijk moest herschapen worden in een letterbak.

De nadruk op die garages, in de jaren zestig in een sociale woonwijk een innovatie, en op de patio’s bracht de architecten er toe om de brievenbus en dus ook het adres aan deze kant te situeren. Een kapitale fout, zo blijkt, want op die manier werd wat intuïtief wordt aangevoeld als de achterkant plots de voorkant.

De verwarring duurt tot vandaag voort, stelde ik vast. Ze heeft niet alleen gevolgen voor de occasionele bezoeker. De twijfel verdunt de va-et-vient in die mate, dat de voorkanten, met grote glaspartijen uitkijkend op een wandelpad en brede stroken publiek groen, niet echt als voorkanten kunnen functioneren.

De straten met garages zijn dan weer ‘straten zonder ogen’, waardoor er hier te weinig is wat er aan de andere kant te veel is: sociale controle.

Net zoals in Houten kunnen kinderen in de Parkwijk naar school lopen zonder ook maar één straat met auto’s te moeten oversteken. De kindnorm in de praktijk dus.

Al vroeg ik me wel af of sommige kinderen niet af en toe verloren lopen: in haar drang naar ‘homogeniteit’ ontbreekt het de wijk aan architecturale oriëntatiepunten die amper worden opgevangen door de groenaanleg.

Onverwacht kreeg ik deze zondagmiddag ook een antwoord op de vraag wat nu de écht essentiële winkels zijn. Ze staan aan de rand van de Parkwijk keurig op een rijtje: een apotheek, een broodjeszaak, een krantenwinkel, een bank, een opticien, een supermarkt en – Houtenaars, let nu even goed op – een frituur.

“Alle essentiële winkels op een rijtje,” stelde ik vergenoegd vast. ‘En dus geen boekenwinkel,” kon mijn zoon niet nalaten droog op te merken. Bijna alle essentiële winkels dus.

Opdat de wijk helemaal als een dorp zou kunnen functioneren werd ook aan een postkantoor, een school en een kerk annex ontmoetingsruimte en feestzaal gedacht. De oorspronkelijk voorziene crêche kwam er uiteindelijk niet, maar zelfs met die tekortkoming laat de Parkwijk de meeste recente verkavelingen een stevig poepje ruiken.

The proof of the pudding is in the eating en in coronatijden wordt er helaas weinig gegeten. Een enkele jogger en fietser niet te na gesproken, was het stil in de wijk, ook al scheen de zon. Hier en daar stond een voor- of was het een achterdeur open naar de patio. Soms bleek die verhard of uitgegroeid tot een kleine opslagplaats van rommel en afval, maar hier en daar leek er zich ook een miniparadijsje te verschuilen.

Leegstand met patio

Veel woningen staan intussen leeg: het voorspel van een geplande grootscheepse renovatie die jaren (“misschien wel tien jaar”, lees ik op de website van de huisvestingsmaatschappij) lijkt te gaan aanslepen. Onbegrijpelijk in een land waar de wachtlijsten groeien als kool. En onaanvaardbaar: een leegstaande sociale woning is de facto een asociale woning.

• Literatuur: DE BONT YVES & STRAUVEN FRANCIS (red.), ‘Architectuur in de gouden sixties / De Turnhoutse school’, 2014 (2012), een uitgave van Ar-Tur

Wie verlucht de verdichting?

Vandaag verscheen er een opiniebijdrage van Tim Vekemans en mezelf in De Standaard. We schreven ze als leden van onze lokale Gecoro, omdat we denken dat wat we in Herentals vaststellen niet wezenlijk verschilt van wat er elders gebeurt. En zou kunnen gebeuren.

Hieronder onze bijdrage in extenso – in De Standaard viel er een, wat mij betreft: belangrijke, passage weg over de Vervoersregio’s.

Zijn lokale overheden helemaal overgeleverd aan de (on)wil van de Vlaamse regering of kunnen ze zelf het heft in handen nemen?

“Recent maakten academici en planologen een balans op van de staat van onze ruimtelijke ordening.

Achteromkijkend zagen ze een woekerende stedenbouw, die de facto vooral een plattelandsbouw is. Vooruitkijkend zagen ze een Vlaamse regering die de noodzakelijke bouwshift onbetaalbaar maakt en het gewestplan als aanjager van verdere verrommeling ongemoeid laat. Maar is dat reden voor pessimisme?

CARNAVAL VOOR DE VASTEN

De woonproductie in Vlaanderen draait inderdaad op volle toeren. De officiële verdichtingsdoelstelling functioneert als een vrijbrief voor stapel-gekke architectuur. Dat levert, voorlopig toch nog, veel financiële winst op en weinig ruimtelijke kwaliteit. Laat staan dat het aanbod beantwoordt aan de woonwensen. Veel jonge koppels willen wel degelijk in de stad wonen. Op voorwaarde dan wel dat er een kleine tuin is. Maar in de praktijk is van het verdichten met de voeten op de grond nauwelijks sprake.

Als leden van de Herentalse Gemeentelijke Commissie voor Ruimtelijke Ordening (Gecoro) spreken we uit ervaring. De afgelopen jaren zagen we hoe ons provinciestadje piekte in de interesse van de vastgoedsector. Niet onlogisch, gelet op de lokale troeven: industrie, diensten, natuur, een goed bediend pendelstation, een snelweg – we hebben het allemaal. Projectontwikkelaars en kandidaatbouwers gaan van minder likkebaarden.

Een inventaris van de projecten leert ons dat wij de vorige legislatuur een woonaanbod hebben besproken dat, rekening houdend met de verwachte en gewenste demografische groei, volstaat om tegemoet te komen aan de woonbehoefte voor de volgende vijftig jaar. Tachtig procent van dat geplande aanbod zijn appartementen. Zonder tuin dus. Een betaalbaar woonaanbod dat kan concurreren tegen de landelijk gelegen vrijstaande woning is niet in zicht. We zijn dus bezig de leegstand van morgen te bouwen. Iedereen weet dat de vasten er aan komt, maar in afwachting vieren we carnaval.

BOUWPAUZE

In de nieuwe legislatuur lijkt de dossierstroom niet te vertragen. Kennelijk warmt niet alleen het klimaat op. Ook de vastgoedmarkt doet dat. Bij gebrek aan overzicht en coördinatie. Of bij ontstentenis van planning en beleid, zo u wil.

Dat is niet typisch voor onze gemeente. Evenmin is het zo dat de beleidsmakers de bui niet zien hangen.

Maar door in vergunningswetgeving gebetonneerde tijdsdruk worden ze in de achtervolging gedwongen. Tijd om na te denken over kwaliteitseisen of een instrumentarium om de ontwikkelingen in de gewenste richting te duwen is er niet.

Daarom trokken enkele gemeenten recent aan de noodrem. Toen het kleine Wuustwezel enkele jaren geleden dreigde te verdrinken in de grote bouwdossiers, kondigde het een ‘bouwpauze’ af. Vandaag volgt Malle dit voorbeeld en ook in onze eigen gemeente gaan er stemmen op voor een ‘time out’. Moedig en bepaald disruptief in een tijd die geobsedeerd is door het vermijden van ‘tijdverlies’.

Maar meer tijd nemen kan ook tijdswinst betekenen: tijd om twee keer na te denken, de markt een beetje te laten afkoelen en de geesten te laten rijpen – zowel aan de aanbod- als aan de vraagzijde.

Het effect zou trouwens nog groter zijn mochten meer gemeenten dit voorbeeld volgen. Van concurrenten die vandaag tegen elkaar worden uitgespeeld zouden ze plots collega’s in ruimtelijke planning worden. Misschien kunnen de nieuwe Vervoersregio’s hiervoor als platform dienen? Tenslotte zijn de ruimtelijke ontwikkelingen van vandaag de mobiliteitsproblemen van morgen – en als we het goed doen: de mobiliteitsoplossingen.

WAT WE ZELF DOEN…

De groep mensen die niet meer dan 400 à 700 euro per maand kan spenderen aan zijn woonbehoefte groeit gestaag. In Vlaanderen wonen bijna evenveel mensen in een sociale woning als er op de wachtlijst staan. Voor meer dan 155.000 gezinnen is het aanbod in de immo-etalages financieel niet haalbaar. En het wordt niet beter. Tegen 2060 zal naar verwachting de helft van de Belgen alleenstaand zijn en moeite hebben met zijn woonfactuur. Huurmarkt, koopmarkt en huisvestingsmaatschappijen slagen er onvoldoende in aan die vraag te voldoen. En het beleid slaagt er niet in ze te corrigeren.

Schijnbaar onderschatten lokale beleidsmakers hun eigen mogelijkheden. Nochtans kunnen ze ook zelf ruimte maken voor betaalbare woningen. Bijvoorbeeld door eigen gebouwen en goed gelegen gronden te ontwikkelen. In overleg met kerkfabrieken en andere lokale (grond)eigenaars wordt dat perspectief nog groter.

Ze zouden het verdichten binnen het bestaande areaal kunnen stimuleren, zoals het herbestemmen of opsplitsen van onderbenutte gebouwen en woningen. En verder kunnen ze ook werk maken van de opschaling van wat intussen bekend staat als het ‘begijnhofmodel’: wonen via erfpacht met overdracht naar erfgenamen. Stuk voor stuk initiatieven die zouden resulteren in een woonaanbod dat beter beantwoordt aan de feitelijke woonwens. Zonder te botsen met betaalbaarheids- en duurzaamheidseisen.

LUSTENFONDS

Wij zijn niet naïef. Verdichten kost geld. Geld waarover de lokale overheden niet beschikken. Flankerend aan de verdichting  moeten er mobiliteitsmaatregelen worden genomen. Er moeten parken en dorpstuinen aangelegd worden en overbodige verhardingen en nutteloze gebouwen gesloopt. Enzovoort. De lijst van noodzakelijke aanpassingen aan onze publieke ruimte is lang. De rekening ook. Die moet dringend worden gedeeld. Het opdrijven van dichtheden kan niet enkel in de private kassa verzilverd worden.

Maar dat dit een heikele kwestie is, is zeker. Niet voor niets gaf de Vlaamse regering forfait.

Maar wat als we dit nu eens beschouwden als een geluk bij een ongeluk? Net bij de lokale overheden komen alle lasten en lusten samen en worden ze dus ook aan den lijve gevoeld.

Stel dat de door de overheid doorgerekende lasten niet zouden verdwijnen in een anonieme Vlaamse begroting, maar lokaal zouden verschijnen als door elkeen waarneembare lusten. Zou het draagvlak dan niet groter worden?

Een lokaal ‘Lustenfonds’ zou de verluchting kunnen financieren die met elke verdichting moet samengaan.

Zo’n verschuiving van een cultuur waar burgers, overheden en ontwikkelaars soms verbeten strijd leveren naar één waarin ze samen bouwen aan de steden en dorpen van morgen. Het zou in deze tijden van polarisatie voorwaar een verademing zijn.