RSS feed

Tagarchief: leegstand

Goed nieuws!

Geplaatst op

Goed nieuws, het komt niet vaak in de krant. Maar af en toe staat het er toch in, voor wie er oog voor heeft. ‘Lagere huur remt winkelleegstand af’ stond er vrijdag in De Standaard. Dat mag dan als goed nieuws klinken, het échte goede nieuws stond een beetje verborgen in het artikel zelf.

Blijkbaar kiezen eigenaars eindelijk eieren voor hun eigendom en verkiezen ze nu lagere huurinkomsten boven leegstand. Vrij vertaald: de markt heeft zich aangepast.

Hoera voor de vrije markt? Het gebeurde vooral onder druk van de grote spelers, genre Inno of H&M, die beter kunnen onderhandelen dan de kleintjes. Unizowoordvoerder Gerrit Budts: “De vastgoedwereld reageert onder druk van meestal grote concerns, een macht die individuele handelaars missen.”

Een mens zou er zomaar een pleidooi voor vakbonden in kunnen lezen. Correctie: een mens kan dat niet doen. Een mens moet dat doen. Samen kunnen mensen beter voor hun rechten op komen, zeker als ze moeten opboksten tegen kapitaalkrachtige en dus machtige organisaties.

Maar vandaag moeten de kleintjes zich dus tevreden stellen met veel kleinere kortingen. De ‘vrije’ markt is niet voor iedereen even vrij en ze kantelt bij deze nog een beetje meer in het voordeel van de groten. Monopoly is niet alleen een kinderspel.

Ook niet vermeld in het artikel: dat het voor eigenaars stilaan interessanter wordt om tegen een lagere prijs te verhuren dan hun pand leeg te laten staan, is ook dankzij de overheid. Meer bepaald de steden en gemeenten die een leegstandsheffing hebben ingevoerd. Hoera voor het beleid dus!

Leegstand in Charleroi. Met dank aan het blingbling-shoppingcentrum verderop.

Maar het beleid zou nog meer kunnen doen. Zelfstandigenorganisatie Unizo stelt ook vast dat er “een grote discrepantie (blijft) tussen dure huurprijzen in de stadskernen en lagere tarieven in shoppingcentra en baanwinkels”. Steden en gemeenten die in het verleden weinig baanwinkels vergunden, kampen nu met minder leegstand in hun kernen, stelt immobiliënmakelaar John Collin van CBRE, gespecialiseerd in commercieel vastgoed, vast. Hoera voor de kernversterking en een stringent ruimtelijk beleid dus!

Dat was dus het echt goede nieuws: ‘Immobiliënmakelaar breekt lans voor strenger ruimtelijk beleid.’ Het had zomaar de titel kunnen zijn, zelfs al had de betrokkene dat zelf niet door. Want als een volbloed-vrijemarktspeler draaide hij het nu toch weer zo dat de overheid de sector gerust moet laten en dus geen hogere leegstandsbelastingen mag overwegen: ‘Eigenaars beboeten omdat er geen interesse is voor een pand in de stad? Dat vind ik grof.’

De man is blijkbaar helemaal vergeten dat zijn sector de motor was (en is) achter de baan- en weidewinkels en daarbij de gemeenten tegen elkaar uitspeelde.

Ook steden en gemeenten zouden een vakbond moeten hebben.

De wijk genomen

Geplaatst op

Zullen we dit jaar maar eens beginnen met een flashback? Naar het stuk dat, hoewel pas op 26 november gepost, uiteindelijk het meest gelezen bericht van 2019 zou worden, enfin, toch op deze blog. Het vertelde over onze wijkwinkel en hoe die werd gesloten omwille van een te laag rendement.

We zijn nu een dik jaar verder en we zien tot wat dit rendementsdenken heeft geleid: de winkel staat er nog, leeg en verlaten. Een bord met ‘te koop’ of ‘te huur’ erop, laat staan een affiche met een ‘vergunningsaanvraag’, is er nog niet verschenen.

Mijn gok: daarvoor is de aftakeling nog niet ver genoeg gevorderd. Zo werkt immers speculatie in de immobiliënsector: door zorgvuldige verwaarlozing worden de geesten en het gebouw rijp gemaakt voor de sloop – en daarmee voor een winstgevend bouwproject. Waardevermeerdering door waardevermindering, in deze neoliberale wereld is het de logica zelve. Vorig Vlaams Bouwmeester Leo Van Broeck schreef het al: “Er zijn drie soorten van inkomen: uit fysieke arbeid, uit geestelijke arbeid en uit nietsdoen. Dit laatste klinkt absurd, maar het is de motor die in het hart zit van het door de beurs gestuurde kapitalisme.” (in het voorwoord van de nog immer actuele heruitgave van Renaat Braems ‘Het lelijkste land ter wereld’, 2018)

Terwijl het verval dus zijn constructieve werk doet, blijven wij, wijkbewoners verweesd achter. De winkel heeft de wijk genomen, maar vooral haar bewoners – als u begrijpt wat ik bedoel.

Toen de winkel dicht ging, bleven wij verweesd achter. Hoewel: ‘opgezadeld’ is een betere omschrijving. We werden opgezadeld met meer gemotoriseerd verkeer, want een wijkwinkel minder betekent in de praktijk natuurlijk langere verplaatsingen naar andere winkels. En dus ook meer autoverplaatsingen. En alles wat daarmee samenhangt: meer verkeersonveiligheid, meer lawaai, meer luchtverontreiniging, meer klimaatopwarming, meer verbruik van grondstoffen, meer slijtage van met belastinggeld onderhouden infrastructuur.

Voorlopige conclusie: de sluiting van de winkel mag dan ‘marktconform’ zijn geweest, maatschappijconform was hij in geen enkel opzicht.

Wie verlucht de verdichting?

Geplaatst op

Vandaag verscheen er een opiniebijdrage van Tim Vekemans en mezelf in De Standaard. We schreven ze als leden van onze lokale Gecoro, omdat we denken dat wat we in Herentals vaststellen niet wezenlijk verschilt van wat er elders gebeurt. En zou kunnen gebeuren.

Hieronder onze bijdrage in extenso – in De Standaard viel er een, wat mij betreft: belangrijke, passage weg over de Vervoersregio’s.

Lier (16)

Zijn lokale overheden helemaal overgeleverd aan de (on)wil van de Vlaamse regering of kunnen ze zelf het heft in handen nemen?

“Recent maakten academici en planologen een balans op van de staat van onze ruimtelijke ordening.

Achteromkijkend zagen ze een woekerende stedenbouw, die de facto vooral een plattelandsbouw is. Vooruitkijkend zagen ze een Vlaamse regering die de noodzakelijke bouwshift onbetaalbaar maakt en het gewestplan als aanjager van verdere verrommeling ongemoeid laat. Maar is dat reden voor pessimisme?

CARNAVAL VOOR DE VASTEN

De woonproductie in Vlaanderen draait inderdaad op volle toeren. De officiële verdichtingsdoelstelling functioneert als een vrijbrief voor stapel-gekke architectuur. Dat levert, voorlopig toch nog, veel financiële winst op en weinig ruimtelijke kwaliteit. Laat staan dat het aanbod beantwoordt aan de woonwensen. Veel jonge koppels willen wel degelijk in de stad wonen. Op voorwaarde dan wel dat er een kleine tuin is. Maar in de praktijk is van het verdichten met de voeten op de grond nauwelijks sprake.

Als leden van de Herentalse Gemeentelijke Commissie voor Ruimtelijke Ordening (Gecoro) spreken we uit ervaring. De afgelopen jaren zagen we hoe ons provinciestadje piekte in de interesse van de vastgoedsector. Niet onlogisch, gelet op de lokale troeven: industrie, diensten, natuur, een goed bediend pendelstation, een snelweg – we hebben het allemaal. Projectontwikkelaars en kandidaatbouwers gaan van minder likkebaarden.

Een inventaris van de projecten leert ons dat wij de vorige legislatuur een woonaanbod hebben besproken dat, rekening houdend met de verwachte en gewenste demografische groei, volstaat om tegemoet te komen aan de woonbehoefte voor de volgende vijftig jaar. Tachtig procent van dat geplande aanbod zijn appartementen. Zonder tuin dus. Een betaalbaar woonaanbod dat kan concurreren tegen de landelijk gelegen vrijstaande woning is niet in zicht. We zijn dus bezig de leegstand van morgen te bouwen. Iedereen weet dat de vasten er aan komt, maar in afwachting vieren we carnaval.

BOUWPAUZE

In de nieuwe legislatuur lijkt de dossierstroom niet te vertragen. Kennelijk warmt niet alleen het klimaat op. Ook de vastgoedmarkt doet dat. Bij gebrek aan overzicht en coördinatie. Of bij ontstentenis van planning en beleid, zo u wil.

Dat is niet typisch voor onze gemeente. Evenmin is het zo dat de beleidsmakers de bui niet zien hangen.

Maar door in vergunningswetgeving gebetonneerde tijdsdruk worden ze in de achtervolging gedwongen. Tijd om na te denken over kwaliteitseisen of een instrumentarium om de ontwikkelingen in de gewenste richting te duwen is er niet.

Daarom trokken enkele gemeenten recent aan de noodrem. Toen het kleine Wuustwezel enkele jaren geleden dreigde te verdrinken in de grote bouwdossiers, kondigde het een ‘bouwpauze’ af. Vandaag volgt Malle dit voorbeeld en ook in onze eigen gemeente gaan er stemmen op voor een ‘time out’. Moedig en bepaald disruptief in een tijd die geobsedeerd is door het vermijden van ‘tijdverlies’.

Maar meer tijd nemen kan ook tijdswinst betekenen: tijd om twee keer na te denken, de markt een beetje te laten afkoelen en de geesten te laten rijpen – zowel aan de aanbod- als aan de vraagzijde.

Het effect zou trouwens nog groter zijn mochten meer gemeenten dit voorbeeld volgen. Van concurrenten die vandaag tegen elkaar worden uitgespeeld zouden ze plots collega’s in ruimtelijke planning worden. Misschien kunnen de nieuwe Vervoersregio’s hiervoor als platform dienen? Tenslotte zijn de ruimtelijke ontwikkelingen van vandaag de mobiliteitsproblemen van morgen – en als we het goed doen: de mobiliteitsoplossingen.

WAT WE ZELF DOEN…

De groep mensen die niet meer dan 400 à 700 euro per maand kan spenderen aan zijn woonbehoefte groeit gestaag. In Vlaanderen wonen bijna evenveel mensen in een sociale woning als er op de wachtlijst staan. Voor meer dan 155.000 gezinnen is het aanbod in de immo-etalages financieel niet haalbaar. En het wordt niet beter. Tegen 2060 zal naar verwachting de helft van de Belgen alleenstaand zijn en moeite hebben met zijn woonfactuur. Huurmarkt, koopmarkt en huisvestingsmaatschappijen slagen er onvoldoende in aan die vraag te voldoen. En het beleid slaagt er niet in ze te corrigeren.

Schijnbaar onderschatten lokale beleidsmakers hun eigen mogelijkheden. Nochtans kunnen ze ook zelf ruimte maken voor betaalbare woningen. Bijvoorbeeld door eigen gebouwen en goed gelegen gronden te ontwikkelen. In overleg met kerkfabrieken en andere lokale (grond)eigenaars wordt dat perspectief nog groter.

Ze zouden het verdichten binnen het bestaande areaal kunnen stimuleren, zoals het herbestemmen of opsplitsen van onderbenutte gebouwen en woningen. En verder kunnen ze ook werk maken van de opschaling van wat intussen bekend staat als het ‘begijnhofmodel’: wonen via erfpacht met overdracht naar erfgenamen. Stuk voor stuk initiatieven die zouden resulteren in een woonaanbod dat beter beantwoordt aan de feitelijke woonwens. Zonder te botsen met betaalbaarheids- en duurzaamheidseisen.

LUSTENFONDS

Wij zijn niet naïef. Verdichten kost geld. Geld waarover de lokale overheden niet beschikken. Flankerend aan de verdichting  moeten er mobiliteitsmaatregelen worden genomen. Er moeten parken en dorpstuinen aangelegd worden en overbodige verhardingen en nutteloze gebouwen gesloopt. Enzovoort. De lijst van noodzakelijke aanpassingen aan onze publieke ruimte is lang. De rekening ook. Die moet dringend worden gedeeld. Het opdrijven van dichtheden kan niet enkel in de private kassa verzilverd worden.

Maar dat dit een heikele kwestie is, is zeker. Niet voor niets gaf de Vlaamse regering forfait.

Maar wat als we dit nu eens beschouwden als een geluk bij een ongeluk? Net bij de lokale overheden komen alle lasten en lusten samen en worden ze dus ook aan den lijve gevoeld.

Stel dat de door de overheid doorgerekende lasten niet zouden verdwijnen in een anonieme Vlaamse begroting, maar lokaal zouden verschijnen als door elkeen waarneembare lusten. Zou het draagvlak dan niet groter worden?

Een lokaal ‘Lustenfonds’ zou de verluchting kunnen financieren die met elke verdichting moet samengaan.

Zo’n verschuiving van een cultuur waar burgers, overheden en ontwikkelaars soms verbeten strijd leveren naar één waarin ze samen bouwen aan de steden en dorpen van morgen. Het zou in deze tijden van polarisatie voorwaar een verademing zijn.

 

Over koningen (en hun dienaren)

Geplaatst op

En zo rolden wij dan ook 2018 binnen, pardoes tot Driekoningen. We komen er bij onze positieven in de schaduw van onze gemeentelijke kerststal waar Koning Auto met meer dan drie blijkt te zijn gekomen. Al springt er eentje, zoals elk jaar, letterlijk bovenuit. Koning Kia – voor mijn stadsgenoten is hij intussen een vertrouwder zicht dan het kindeke Jezus.

Koning Kia

Weldra zal hij worden verloot onder de klanten van de lokale middenstand. Wij Kempenaars drukken de gelukzoekers nog wél aan het hart.

De gelukkige winnaar zal voortaan makkelijker de concurrerende baanwinkels en shoppingcentra kunnen bereiken en met nog meer recht en reden steen en been klagen over het jammerlijke gebrek aan parkeerplaatsen. ‘Koning Klant vertrekt met Koning Auto’ – de kop voor de bijhorende persmededeling van de lokale middenstand is al klaar.

Dat Koning Kia wekenlang ongecontesteerd publieke ruimte mag innemen is overigens opmerkelijk. Niet alleen omdat het compleet haaks staat op alles wat ons gemeentebestuur pretendeert na te streven: een levendig handelscentrum, respect voor onze monumenten, een vage duurzaamheid in klimaat- en mobiliteitsplannen, een gezonde en sportieve bevolking.

Er is ook het curieuze feit dat dit Gouden Kalf er wonderwel in slaagt buiten beeld te blijven bij alle discussies over de al dan niet gewenste aanwezigheid van religieuze symbolen in de publieke ruimte. Over kruisbeelden en hoofddoeken winden velen zich op. Maar niet over een metafoor op vier wielen voor uitgerekend alles wat de kerstgedachte in vraag wil stellen: materialisme, consumentisme, vluchtigheid en de instant-bevrediging van onze behoeften.

Of is de boodschap perfide en zit de ware betekenis verscholen in de locatie van Koning Kia? Pal tegenover de kerststal, aan het andere uiterste van het continuüm. Misschien is een klein bordje met wat duiding voor de argeloze passant dan toch geen overbodige luxe.

Zo slim zijn wij nu ook weer niet.

Achter de schermen

Geplaatst op

In tijden waarin verkaveling na ontwikkelingsprojectontwikkeling na woonuitbreiding verkocht wordt als een noodzaak om groeiende bevolkingsaantallen te huisvesten, moet elk spoor van leegstand eigenlijk ergernis en verontwaardiging uitlokken. Stel je voor dat er boven elke winkel in het centrum van je stad of gemeente iemand woonde. Hectaren ruimtewinst zouden het resultaat zijn.

Deze woonplekken zijn bovendien echte filevreters, want pal in het centrum, dus dicht bij diensten, winkels, horeca, cultuur… Dat heet nabijheid: je vertrekt en je bent er eigenlijk al.

En voor wie dit geen argumenten zouden zijn, die kan misschien eens zijn gedachten laten gaan over de lange wachtlijsten voor sociale woningen – om het maar even niet te hebben over daklozen en dan het verwijt te krijgen dat ik het over een populistische boeg gooi.

Dit gezegd zijnde valt het in de praktijk nogal eens tegen met onze gramschap. Omdat wij verleerd zijn om verontwaardigd te zijn. En soms ook wel omdat de steen des aanstoots handig gemaskeerd is.

Nu ja, wat heet handig? Gordijnen kunnen helpen. Een reclameboodschap ook. De laatste jaren is er kennelijk een handelstak ontstaan die leeft van de leegstand: de reclameschermen-business. Onder het motto “wij winden er doekjes om” leiden ze onze aandacht af.  Op een cynische manier, zou je kunnen zeggen: reclame maken voor dure polshorloges om te maskeren dat er een plek is onttrokken aan de huisvestingsmarkt voor minder kapitaalkrachtigen. Geef toe: zo diep denken wij doorgaans niet na.

Leegstand (1)

Loop met mij honderd meter verder. Wat dacht u van deze gevelmaskerade waarvoor de inspiratie duidelijk op het spookhuis van de kermis werd gehaald?

Leegstand (2)

Er bestaan blinde gevels en blind gemaakte gevels. Voelt u misschien toch al een beetje ergernis opkomen?

We stappen nog eens honderd meter verder en komen er de nieuwste vondst van de leegstandsparasieten tegen: het digitale publiciteitsscherm. Op die manier hoeft de publiciteit niet beperkt te blijven tot de eigen zaak. Gevelverhuur brengt dan meer op dan kamerverhuur. Of: hoe verdien ik geld aan een leegstaand pand?

Leegstand (3)

Er bestaan ook positivo’s die zeggen: “Ach wat, als daarmee een lelijke gevel aan het zicht onttrokken is, dan is het beter dan niets.” Speciaal voor deze mensen schuif ik nog eens honderd meter op. En kijk: een juweeltje van een geveltje, ontsierd door een joekel van een publiciteitsdoek.

Zo kunnen we ons reeksje afmaken: ruimtelijke beleid = stedenbouwkundig beleid = mobiliteitsbeleid = sociaal beleid = monumentenbeleid

Leegstand (4)

 

Verontwaardigd? Dan bent u gegarandeerd al bezig met het beschilderen van – euhm – een spandoek tegen leegstand en gevelvervuiling.