Goed nieuws!

Goed nieuws, het komt niet vaak in de krant. Maar af en toe staat het er toch in, voor wie er oog voor heeft. ‘Lagere huur remt winkelleegstand af’ stond er vrijdag in De Standaard. Dat mag dan als goed nieuws klinken, het échte goede nieuws stond een beetje verborgen in het artikel zelf.

Blijkbaar kiezen eigenaars eindelijk eieren voor hun eigendom en verkiezen ze nu lagere huurinkomsten boven leegstand. Vrij vertaald: de markt heeft zich aangepast.

Hoera voor de vrije markt? Het gebeurde vooral onder druk van de grote spelers, genre Inno of H&M, die beter kunnen onderhandelen dan de kleintjes. Unizowoordvoerder Gerrit Budts: “De vastgoedwereld reageert onder druk van meestal grote concerns, een macht die individuele handelaars missen.”

Een mens zou er zomaar een pleidooi voor vakbonden in kunnen lezen. Correctie: een mens kan dat niet doen. Een mens moet dat doen. Samen kunnen mensen beter voor hun rechten op komen, zeker als ze moeten opboksten tegen kapitaalkrachtige en dus machtige organisaties.

Maar vandaag moeten de kleintjes zich dus tevreden stellen met veel kleinere kortingen. De ‘vrije’ markt is niet voor iedereen even vrij en ze kantelt bij deze nog een beetje meer in het voordeel van de groten. Monopoly is niet alleen een kinderspel.

Ook niet vermeld in het artikel: dat het voor eigenaars stilaan interessanter wordt om tegen een lagere prijs te verhuren dan hun pand leeg te laten staan, is ook dankzij de overheid. Meer bepaald de steden en gemeenten die een leegstandsheffing hebben ingevoerd. Hoera voor het beleid dus!

Leegstand in Charleroi. Met dank aan het blingbling-shoppingcentrum verderop.

Maar het beleid zou nog meer kunnen doen. Zelfstandigenorganisatie Unizo stelt ook vast dat er “een grote discrepantie (blijft) tussen dure huurprijzen in de stadskernen en lagere tarieven in shoppingcentra en baanwinkels”. Steden en gemeenten die in het verleden weinig baanwinkels vergunden, kampen nu met minder leegstand in hun kernen, stelt immobiliënmakelaar John Collin van CBRE, gespecialiseerd in commercieel vastgoed, vast. Hoera voor de kernversterking en een stringent ruimtelijk beleid dus!

Dat was dus het echt goede nieuws: ‘Immobiliënmakelaar breekt lans voor strenger ruimtelijk beleid.’ Het had zomaar de titel kunnen zijn, zelfs al had de betrokkene dat zelf niet door. Want als een volbloed-vrijemarktspeler draaide hij het nu toch weer zo dat de overheid de sector gerust moet laten en dus geen hogere leegstandsbelastingen mag overwegen: ‘Eigenaars beboeten omdat er geen interesse is voor een pand in de stad? Dat vind ik grof.’

De man is blijkbaar helemaal vergeten dat zijn sector de motor was (en is) achter de baan- en weidewinkels en daarbij de gemeenten tegen elkaar uitspeelde.

Ook steden en gemeenten zouden een vakbond moeten hebben.

Van DODO naar DOOD (2)

Enkele weken geleden verzeilde ik in de gemeente Kerkrade in Nederlands Limburg. Verzeilde is het juiste woord, want het was geen bewuste keuze. Het was gewoon toeval.

Hoewel Kerkrade voor mij een onbeschreven blad was en ik dus geen verwachtingen had, viel het toch tegen. Het was zaterdagmiddag, maar het centrum leek al in een diepe zondagsdut te zijn gezonken. Was het the day after? Confetti in de goten deed het vermoeden, maar de kalender leek het tegen te spreken. Was het het weer? Dat was inderdaad druilerig en dus niet bepaald uitnodigend om de straat op te gaan. Maar zelfs in de overdekte koopgalerij in het centrum was er nauwelijks een levende ziel te bekennen. De lokale Hema aan de overkant van de straat deelde zijn klandizie mee dat het Kerkrade voor bekeken hield.

Ik vroeg me af waaraan het kon liggen. Alles was keurig op z’n Nederlands aangelegd volgens het DODO-principe – en toch voelde de omgeving voor een voetganger onherbergzaam aan. Wat was er mis?

Een eerste diagnose was die van een Vlaming: enkele uitzonderingen niet te na gesproken waren alle gebouwen in het centrum ongeveer even oud – of beter nieuw. Er was geen afwisseling, geen diversiteit en dus wel saaiheid en verveling. Jane Jacobs argumenteerde in haar klassieker ‘The death and life of great American cities’ al overtuigend dat steden, niet alleen Amerikaanse, nood hebben aan nieuwe én oude gebouwen. De tweede soort immobiliën geeft, ondermeer omdat ze doorgaans goedkoper is om te huren of te kopen, ruimte aan experimenten en zorgt zo voor – o wonderschone paradox – de broodnodige vernieuwing in een stad.

Dat een gezonde variatie van oud en nieuw essentieel is voor een dorp of een stad is één van de vele inzichten die de modernisten grandioos misten. En die nog steeds gemist worden door de stedenbouwkundigen die in hun slipstream blijven opereren – tegenwoordig hier en daar aangevuld met architecten die vanuit een lovenswaardig doch misbegrepen volhoudbaarheidsideaal al het oude naar de schroothoop van de geschiedenis verbannen.

Het was mij duidelijk dat het Kerkrade aan oude gebouwen schortte, maar die analyse werd duidelijk niet gedeeld door de lokale gezagsdragers: als wervend bedoelde pancartes maakten duidelijk dat ingezet werd op nog meer vernieuwing. De voetgangerszone ging binnenkort op de schop, wat blijkens de toekomstbeelden betekende dat in de toekomst blije mensen over de straat gingen flaneren, maar wel in een straal van hoogstens enkele tientallen meters van hun auto.

Let op de subtiel verwijderde ‘A’

Want dat had ik ook al gezien: het parkeren in Kerkrade was recent gratis geworden. Dat werd aangekondigd met hermetisch afgesloten parkeerautomaten (alsof men bang was dat ze zouden proberen uit te breken) en een sticker waarop de middenstand de gulle indruk wekte dat de door de gemeente gederfde inkomsten uit haar eigen zak werden bijgestuiverd. Quod non, natuurlijk, maar de middenstand heeft wel vaker de neiging te doen alsof het centrum van een gemeente haar persoonlijke eigendom is.

Hier schijnt de zon letterlijk voor niks.

Kennelijk ging men ervan uit dat bezoekers uit Kerkrade wegbleven omdat ze moesten betalen om te parkeren. Te oordelen naar de zaterdagse lethargie was alvast die hypothese gefalsifieerd.

De veronderstelling was des te merkwaardiger omdat er rondom het centrum een indrukwekkende schil ligt van woongelegenheid. Zo niet op wandelafstand dan toch zeker op fietsafstand.

Toch ging men er blijkbaar van uit dat deze bewoners de afstand naar het centrum niet met de fiets zouden overbruggen. Op de toekomstbeelden waren vrijwel geen fietsen te zien en vanzelfsprekend ook vrijwel geen auto’s, maar wél ‘plenty’ parkeerplaatsen: automobilisten lok je met (gratis) parking, niet met auto’s.

Kriskras vrij bewegen over de parking.

Hoe anders zal het zijn in de praktijk tussen parkeerhagen en voor- en achterwaarts laverende SUV’s die vlotjes over de kindjes heen kijken.

De voorbije week stuitte ik toevallig op een studie van Goudappel-Coffeng naar de ‘vitaliteit’ van centrumgebieden. Daarin werd mijn intuïtieve aanvoelen ruimschoots bevestigd: het Limburgse Kerkrade blijkt één van de meest ‘kwetsbare’ gebieden in Nederland.

De werkloosheid is er ‘hoog’ en het besteedbaar inkomen ligt er ‘ver onder modaal’ . Je zou voor minder op budgetvriendelijke vervoerswijzen als de fiets en het openbaar vervoer inzetten.

Maar schijnbaar is die gulden voorlopig nog niet gevallen in Kerkrade.